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Deutschland 2017 > Immobilien- und Baurecht > Marktüberblick

Redaktionelle Abschnitte

Der deutsche Immobiliensektor erlebt weiterhin einen Boom. Durch die hohe Liquidität am Markt ist der Anlagedruck bei Investoren sehr hoch und insbesondere institutionelle Anleger, wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen, greifen wegen der anhaltend niedrigen Renditen bevorzugt auf das Immobiliengeschäft zurück, das als sichere Alternative zu ehemals beliebten Anlagemöglichkeiten wie Aktien und Anleihen gilt. Die starke Anziehung des Marktes resultiert einerseits in verstärkt grenzüberschreitenden Portfoliotransaktionen, welche zunehmend die praxisübergreifende Zusammenarbeit in internationalen Teams erfordern, andererseits erschweren das knappe Angebot und die überdrehten Preise jedoch den Transaktionsfluss. Insbesondere bei Einzeltransaktionen müssen die Käufer enorm schnell reagieren, um zum Zuge zu kommen, weshalb der sogenannte Forward-Deal, bei dem ein Objekt noch vor Fertigstellung des Baus erworben und danach schnell weiterveräußert wird, aktuell viel Anwendung findet.

Aufgrund der Geschwindigkeit des Marktes erwarten die meisten Anleger eine umso gründlichere Due Diligence der Immobilien, da der günstige Markt die Verkäufer weitestgehend von Haftungs- und Garantiezwängen entlastet. Zudem verhandelt man die Exklusivität der Transaktion sehr spät, sodass noch bei der Verhandlung des Kaufvertrags eine Auswahl mehrerer Käufer besteht, aus denen der Verkäufer frei wählen kann. Die hohen Preise sorgen dafür, dass sich die Eigentümer abwartend zeigen und Transaktionen häufiger abgebrochen werden. Diese Markttendenzen führten zuletzt zu einem deutlichen Anstieg an strategischer Beratung durch Kanzleien.

Weiterführend ist zu beobachten, dass Investoren zunehmend auf Projektentwicklungen außerhalb der Top-7-Städte ausweichen, wobei insbesondere die Hotelentwicklung für ausländische Investoren boomt. Doch auch für den seit langem überheizten Wohnmarkt wurden Mikroapartments, Studentenwohnheime und Flüchtlingsunterkünfte als neue Alternativen gefunden. Die Logistik- und Retailbranche erlebt zudem einen noch stärkeren Aufschwung, da Fachmarkt- oder Shoppingzentren trotz ebenfalls hoher Preise sichere Mieten einbringen. Man greift außerdem vermehrt auf den weniger überreizten Markt der Spezialimmobilien – und hier vor allem auf Pflegeeinrichtungen – zurück. Und auch Share Deals gewinnen aufgrund der steigenden Grunderwerbssteuer an Bedeutung. Im Finanzierungsbereich wurden zuletzt vermehrt Restrukturierungen für Non-Performing Loans und Distressed Assets angefragt; zudem werden Ankäufe fast ausschließlich durch Eigenkapital finanziert.

Auf Seiten der Bauindustrie konnte man ähnlich positive Entwicklungen beobachten: die Branche profitiert nach wie vor von der hohen Nachfrage nach leeren Grundstücken, auf denen derzeit viele großvolumige Infrastruktur- und Anlagenprojekte entstehen. Durch die Flächenverdichtung in den Großstädten gewinnt auch die Bestandsbebauung in Form von Revitalisierung und Sanierung an Relevanz. Zudem geht auch die fortschreitende Technologisierung nicht spurenlos an der Bauindustrie vorbei: So ist man einerseits häufig mit der Errichtung von Datenzentren, Spezialanlagen oder Smart Home-Ausstattungen konfrontiert, macht sich den technologischen Fortschritt jedoch ebenso im Rahmen der eigenen Arbeitsmethodik zu Nutze. Der Trend geht hier zum Building Information Modeling (BIM), einer 3D-Planungsstrategie, die alle Schritte und Instanzen eines Bauvorhabens effektiv miteinander verknüpft. Dieses neue Verfahren könnte zur Vermeidung von Streitigkeiten im Baurecht dienen, die insbesondere auf öffentlicher Seite häufig vorkommen. Hier sucht man aufgrund der langwierigen Prozessverfahren aktuell nach alternativen Streitschlichtungsverfahren, indem man die Streitbedingungen häufig schon in den Bauverträgen festsetzt.

Auf juristischer Ebene erwähnenswert ist zum einen der demnächst zu erscheinende eigene Abschnitt zum Bauvertragsrecht im BGB, der das Werkvertragsrecht ablösen wird; und zum anderen gibt es Verfahrensbewegungen bezüglich der deutschen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), bei der die EU-Kommission eine Vertragsverletzung gegen die europäischen Dienstleistungsrichtlinien festgestellt hat.

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