Marktüberblick in Deutschland

Nach Jahren eines Auftrags- und Preisbooms erfuhr die deutsche Bau- und Immobilienwirtschaft mit dem Einsetzen der Covid-19-Pandemie und den folgenden Lockdowns einen der stärksten Einschnitte in das Wirtschaftsleben seit dem Zweiten Weltkrieg. Die Bau- und Immobilienbranche zeigte sich jedoch agil und konnte auch die erschwerten Umstände der Coronakrise größtenteils abfedern. Nachdem sämtliche Bautätigkeiten und Immobilientransaktionen zeitweilig zum Erliegen kamen, sah die zweite Jahreshälfte 2020 ein umgebremstes Wiedereinsetzen der Bautätigkeiten und ein Aufholen der ausgesetzten Transaktionen. Bau- und Immobilienrechtler waren dementsprechend ab Sommer 2020 wieder im Dauereinsatz.Im Baubereich waren Fragen betreffend die Bauabnahme trotz Covid-19, die Rechtslage bei einer Unterbrechung der Lieferkette, den Anspruch auf Bauzeitverlängerung aufgrund von Einreisebeschränkungen und betreffend Covid-19-bedingte Krankheitsausfällen zentrale Beratungsthemen. Vielfach wurde die Covid-19-Pandemie vorgeschoben, um Bauverzögerungen zu begründen oder zu versuchen, Vertragsnachverhandlungen beziehungsweise –anpassungen zu erreichen. Als – ebenfalls mitunter Covid-19-bedingt – die Rohstoffpreise zwischenzeitlich enorm anstiegen, waren Verhandlungen für Vertragsanpassungen Kern vieler Mandatierungen. Mittlerweile ist die baurechtliche Beratung in großen Teilen wieder zum Tagesgeschäft zurückgekehrt.Bei Immobilientransaktionen hatte die Coronakrise erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung der verschiedenen Assetklassen. Nach der Pause bei Transaktionen wandten sich Investoren der als sicher geltenden Assetklassen Wohnen und Logistik verstärkt zu. Diese gelten als ungebrochen attraktiv. Immobilien im Healthcare-Bereich, darunter insbesondere Pflegeimmobillien, erfuhren einen regelrechten Boom. Büroimmobilien werden unterschiedlich bewertet. Bürokomplexe in Premiumlagen sind weiterhin stark nachgefragt, was durch die Tatsache unterstrichen wird, dass einige der größten Immobilientransaktionen in Deutschland im Berichtszeitraum Bürohochhäuser in zentralen Lagen in Metropolen betrafen. Bei Büros in B- und C-Lagen wird vielerorts davon ausgegangen, dass die langfristigen Veränderungen bezüglich der Arbeitsweise, also eine durch die Pandemie beschleunigte Tendenz hin zu mehr Arbeiten von zuhause aus, eine abgeschwächte Nachfrage dieser Immobilienklasse zur Folge haben wird. Nachdem Hotelimmobilien als eine der am stärksten von der Coronakrise betroffenen Assetklasse zwischenzeitlich als sehr kritisch angesehen wurden, liefen die ersten größeren Transaktionen wieder an. Im Bereich der Spezialimmobilien werden Daten- und Rechenzentren hoch gehandelt. Im Anlagenbau waren die Errichtung von On- und Offshore-Windanlagen, der Glasfasernetzausbau, der Rückbau von konventionellen Kraftwerken sowie der Bau von Wasserstoffanlagen – als Teil von Fuel Switch-Projekten – zentrale Themen, die gängiger Meinung zufolge auch in Zukunft von Bedeutung bleiben werden.Sowohl auf den Bau- wie auch den Immobilienbereich haben weiterhin die Energiewende und ESG-Kriterien (Environmental Social Governance, zu Deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) eine bedeutende Auswirkung, unter anderem unter den Gesichtspunkten nachhaltiges Bauen und energetische Gebäudesanierungen. Neben den ESG-Kriterien, die im Wesentlichen auf freiwilliger Basis angewendet werden, gab es auch eine Reihe an Gesetzesänderungen, die sich auf die Immobilien- und Bauwirtschaft ausgewirkten. So ist beispielsweise mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG), das im November 2020 in Kraft trat, bei wesentlichen Renovierungen eine Energieberatung durch einen qualifizierten Energieberater erforderlich. Mit der Energiewende und den demografischen Wandel im Blick wurde zum Dezember 2020 das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEG) verabschiedet, was zum Ziel hat, den Umbau von bestehenden Wohnanlagen zu erleichtern. Unter anderem wird dies durch eine Vereinfachung von Eigentümerversammlungen angegangen, die nun schon ab der Teilnahme eines Mitglieds als beschlussfähig gelten.Um der angespannten Wohnungssituation in innerstädtischen Lagen entgegenzuwirken, wurde im Juni 2021 das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet. Es soll die Aktivierung von Bauland sowie die Sicherung von bezahlbaren Wohnraum fördern. Hierfür wurden die Handlungsmöglichkeiten von Städten und Gemeinden erweitert, während Grundstückseigentümer und Investoren stärkeren Einschränkungen unterliegen. Besonders umstritten im Baulandmobilisierungsgesetz ist das sogenannte Umwandlungsverbot, was die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen erschwert. Eine weitere wichtige Entwicklung, die ebenfalls innerstädtisches Wohnen betrifft, ist die Entscheidung des Bundesverfassungerichts zum sogenannten Berliner Mietendeckel. Der zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts gab Ende April 2021 bekannt, dass der Mietendeckel mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig ist. Das Gesetz hatte ab Februar 2020 die Mieten für rund 1,5 Millionen vor 2014 fertiggestellte Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Schätzungen zufolge sanken für bis zu über einer halben Million Wohnungen die Mieten, dessen Mieter sich nun vielfach hohen Nachzahlungen ausgesetzt sehen.Nachdem der Europäische Gerichtshof im Juli 2019 entschieden hatte, dass die Mindest- und Höchsthonorarsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gegen die EU-Dientsleistungsrichtlinie verstoße, brachte das Bundeswirtschaftsministerium im Sommer 2020 einen Gesetzesentwurf zur Änderung der HOAI auf den Weg. Die neue HOAI gilt seit dem 1. Januar 2021 und führte zu einem deutlich erhöhten Bedarf an Beratung sowie zu einem Anstieg an gerichtlichen Verfahren bezüglich der Vergütung von Architekten und Ingenieuren.Nach langer Vorlaufphase traten die Änderungen des Grunderwerbssteuergesetzes zum 1. Juli 2021 in Kraft. Im Wesentlichen zielen die Gesetzesänderungen auf eine Verhinderung der Umgehung der Grunderwerbssteuer im Rahmen von Immobilientransaktionen durch sogenannte Share Deals ab. Bei Share Deals werden nicht die Immobilien an sich, sondern vielmehr die Geschäftsanteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft veräußert. Die Gewerbesteuer konnte bislang umgangen werden, wenn weniger als 95% der Geschäftsanteile der immobilienhaltenden Gesellschaft auf den Erwerber übertragen wurden und die restlichen >5% für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren beim Veräußerer verblieben oder durch unabhängige Dritte erworben wurden. Die Änderungen bewirken, dass künftig eine Vermeidung der Grunderwerbssteuer durch Share Deals nur noch möglich sein wird, wenn zunächst weniger als 90% der Geschäftsanteile auf den Erwerber übertragen werden und die Übertragung der verbleibenden >10% in einem zweiten Schritt nach Ablauf einer auf 10 Jahre angehobenen Haltefrist erfolgt. Wie sich diese Änderung auf die Anzahl an Share Deals auswirken wirkt, bleibt abzuwarten.Insgesamt kann festgehalten werden, dass die Jahre 2020 und 2021 viele Veränderungen und Herausforderungen in der Bau- und Immobilienbranche mit sich brachten. Nichtsdestotrotz zeigen sich beide robust. Laut der Bauvolumenrechnung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. wird für 2021 ein Plus von nominal knapp 3% und für 2022 gar von gut 5% prognostiziert. Auch bei Immobilientransaktionen wird davon ausgegangen, dass diese sich auf einem weiter hohen Niveau und in einem lebhaften Markt bewegen werden.